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도시개발사업, 누구나 할 수 있는 사업이 아니다. - 이재명 시장, 민관공동개발, 합리적인 선택을 했다. - 대장동 도시개발사업은 당시로서는 리스크가 큰 사업이었다.
  • 기사등록 2021-10-04 10:30:25
  • 수정 2021-10-08 05:40:22
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        (이재명 경기도지사, 제20대 대선(2022.3.9.실시) 민주당 대선 경선후보)


도시개발사업, 누구나 할 수 있는 사업이 아니다.


대장동 도시개발사업은 당시로서는 리스크가 큰 사업이었다.



이 사건 '대장동 개발 특혜의혹 사건'의 출발점에 대한 합리적 의심


 여권의 유력 차기 대선 주자 이재명 경기지사가 예상치 못한 덫에 걸린 것처럼 보인다. 짐작하건 데, 이낙연 민주당 경선 후보는, 대장동 특혜의혹 사건에 대한 사전 정보를 가지고 있었던 것으로 보이며, 이 사건을 기화로 이재명 경선후보의 최종 낙마를 생각하면서, 의원직까지 던졌지만, 이낙연 후보의 생각과는 달리 이재명 후보는 이 사건으로 오히려 지지율이 오르는 등 날개를 단 것으로 보인다. 


 연일 쏟아내듯 터져 나오는 각종 의혹에도 불구하고, 이재명 경선 후보에 대한 각 여론조사에서 그에 대한 지지율이 하락은커녕 소폭 오르고 있다. 이 사건이 불거진 이후 진행된 민주당 당내 경선에서도 비록 광주, 전남지역에서 이재명 후보가 1위 자리를 내어주기는 했지만, 전북에 이어 제주도, 부울경 지역에서도 높은 지지율을 기록해 이낙연 후보를 여전히 앞도하고 있다.


 이런 점에서 대장동 개발 특혜 의혹 사건에도 불구하고 국민 중 상당수는 이재명 경선 후보를 국내 부동산의 제문제를 해결할 수 있는 탁월한 행정가로 여전히 보고 있는 셈이다.


 이 사건 곧 대장동 개발 특혜 의혹 사건이 터진 배경은 민주당 대선 후보 선출에 영향을 끼치기 위한 것으로부터 출발한 것으로 보인다. 즉, 경기도의 한 인터넷 경제신문사에 이 사건을 제보한 이가 누군지는 확인되지 않고 있지만, 그의 제보가 순수하게만 여겨지지 않는다.


 실재로 그 유탄의 종착지 역시 민주당이 아니라 ‘국민의힘’ 쪽이라는 점에서 알 수 없는 그는 대장동 특혜의혹 사건을 재보하면서 사전에 그 점 까지 미리 계산했음이 분명하다는 합리적 의심을 하게 한다.


 소극적일 것이라는 검찰의 수사가 본격화 된 것도 그 점을 대변한다. 그러나 그의 의도와는 달리 이재명 후보 측 역시 탄탄한 조직력과 정보력을 갖추고 있어서 그가 의도한대로 이 사건에 대한 수사가 진행될지는 두고 볼 일이다. 다만, 이 사건으로 이재명 후보가 낙마하는 일은 없을 것으로 보인다.


 그렇더라도 이 사건을 두고 현재 진행 되고 있는 일련의 고발, 고소 사건과 이에 대한 검찰, 경찰 등 수사기관에서 수사를 진행하지만, 수사에 드는 비용만큼 수사결과가 있을 지는 미지수이다. 이 사건으로 누군가는 구속을 피할 수 없지만, 내 생각으로는 국민의 생각과는 다른 수사결과 곧 허탕 수사로 끝 날 공산이 매우 크다. 


이 사건에서 그 특혜라는 점은 바로 사업지구내 토지수용권과 이 사건 사업에 대한 인, 허가권인만큼 그것의 특혜여부를 가리기 위해서는 성남시가 취한 이득이 없어야 한다. 단지 민간 사업자가 더 큰 수익을 냈다는 이유만으로 특혜를 인정하기는 어려울 것이기 때문이다.


아무튼 ‘대장동 특혜의혹 사건’이란 성남시 분당구 대장동 일대 그린벨트 약 29만 여 평을 해제해 택지조성 및 조성된 택지에 아파트 6,000세대를 신축해 분양하는 일명 ‘대장동 개발 프로젝트’를 두고 하는 말이다.


우선 이 사업의 경과를 살필 때, 2005년 한국토지주택공사(L.H)에서 공영개발방식으로 이 사업을 추진하다가 당시 정부 방침에 따라 2010.06. 이를 철회하였고, 이후 민간사업자가 나타나서 대장동 일대의 토지매수에 나서면서 민간 주도의 개발 사업으로 진행되는 듯 했다.


 그러나 2008년 9월 경 미국에서 일어났던 리먼 사태에 이어 소위 미국의 국내 주택시장의 버블이 일거에 꺼져버리는 소위 ‘서브프라임 모기지 사태’로 비화되면서 세계주요국 금융시장에 금융경색현상이 촉발되면서 세계주요국의 부동산 시장 또한 일거에 얼어붙어 버렸다.


 이 때문에 대내외에서 진행되던 각종 부동산 개발 사업이 중단되는 등 위기에 빠지면서, 이 부동산 개발 사업에 자금을 투자한 국내 주요 저축은행들 대부분이 일제히 부실의 수렁에 빠져들었다. 우리 모두가 생생하게 기억하고 있는 부산저축은행 사태를 시발로 하여 당시 국내 모든 저축은행이 부동산개발사업(P.F사업)에 투자한 자금을 회수하지 못해 심각한 부실 속으로 빠져듦으로써 정부는 부득이 저축은행 구조조정이라는 칼을 빼어들지 않을 수 없었다.


 이 때 성남시 대장동 프로젝트에 자금 1,800억 원 가량을 투자했던 국내 11개의 저축은행 역시 구조조정을 당했다. 자연히 민간이 주도하던 대장동 개발프로젝트 역시 이로 인해 멈췄다.


그러나 민간이 주도하던 이 대장동 개발의 불씨가 완전히 까진 것은 아니었다. 그 불씨를 살린 것이 바로 2010.6.지방선거에서 성남시장에 당선된 이재명 성남 시장이었다. 이재명 시장은 시장직무를 시작한 지 4개월 여 만에 그가 공약한 대로 난항에 빠져있던 ‘대장동 개발 사업’을 준, 공영개발 방식으로 전환했다. 


즉, 2014년 10경 난항에 빠져 있던 대장동 개발프로젝트에 대해 이재명 성남시장은 민간과 공공이 함께 참여하는 방식으로 성남시 대장동 개발 방식에 변경을 꾀한 것이다.


이 같은 개발방식은 당시로서는 상당히 낯선 것이었고, 이 방식의 개발이 성공한다고 장담할 수만은 없었다. 아무튼 성남시는 이 대장동 개발 사업을 진행하기 위해 2014년 1.경 성남시도시개발공사를 출범시키고, 성남시도시개발공사는 2015.7.경 성남시 대장동 개발프로젝트를 실행할 시행사로 ‘성남의뜰(주)’을 설립한 후, 다음 달인 8월 대장동 개발사업의 시행자로 성남의뜰(주)을 지정한다.


이후 이 사업은 일사천리로 진행되었고, 그 시작으로부터 2018.5.에 이르기까지 6,000억 원에 달하는 막대한 수익을 일으켰다. 그런데 이 프로젝트가 문제가 된 데는 바로 이 사업의 시행사인 ‘성남의뜰’의 지분구조와 함께 개발수익의 배분 구조 때문이다. 이 개발사업이 와료되는 시점에는 더 큰 이익을 낼 것으로 보인다.


사실 당시 이재명 시장이 설계한 성남시 대장동 도시개발사업과 관련하여 민간주도개발에서 공공이 참여하는 형태로의 전환은 택지개발사업에 있어서 분명 새로운 시도였다. 그리고 당시의 사정만을 고려하면, 그의 선택은 훌륭했고, 5,000억 상당의 막대한 수익을 보장받음으로써, 택지개발사업에 있어서 신기원을 이뤘다는 평가를 받았다. 


그런데 문제는 앞서 지적한 대로 대장동 개발사업의 시행사인 ‘성남의뜰(주)’의 지분구조 곧 우선주 93%와 보통주 7%로 주식을 배정한 후 우선주의 수익권을 성남시도시개발공사와 이 사업에 자금을 투입한 은행들에게 배정하고, 보통주 7% 중 1%를 화천대유자산관리주식회사에게 나머지를 SK증권의 특정금전신탁자들(천화동인 1호부터 7호까지)에게 배정한 점이었다. 


물론 하나은행컨소시엄(하나, 국민, 기업은행)은 자금을 자산관리사인 화천대유에게 자금을 대출해주는 방식으로 이 사업에 자금을 투입했다.


이 같은 성남의뜰 지분구조로 대장동 개발로 인해 2015년부터 2018년에 이르는 기간 동안 발생한 수익 6,000억 원 중 성남시도시개발공사에게 1,830억 원이 배당되고, 각 은행들(하나은행, 국민은행, 기업은행)에게 대출한 자금의 확정이자율에 따라 이자를 지급받았고, 그 나머지 4,000억 원이 화천대유 및 SK증권 특정금전신탁자들에게 배당된 것이었다.


 이런 사실은 공공기관을 등에 업고 대장동 도시개발 사업을 진행한 화천대유자산관리의 1인 주주 김만배씨와 남욱 변호사 등 SK증권 특정금전신탁자 7인에게 돈 벼락을 내렸다. 그리고 그들은 그 돈으로 정, 관계는 말할 것도 없고, 법조계에게까지 돈을 흩뿌려 잔치를 벌인 것으로 보인다. (현재 진행 중인 검경의 수사는 이 부분에 치중될 수밖에 없다.)


로부터 6년 뒤인 2021.9. 현재 성남시가 참여한 성남시 분당구 대장동 도시개발 사업은 이재명의 목을 조르는 대장동 특혜 의혹 사건으로 비화(飛禍)되었다. 사실 민간과 함께 성남시 대장동 택지개발사업을 주도한 성남도시개발공사로서는 당시만 해도 분명 리스크를 안고 출발한 사업이었다. 


가보지 않을 길을 가야했기 때문이다. 물론 지금과 같은 성과를 냈기 때문에 대장동 개발 사건은 특혜의혹 사건으로 비화되었지만, 실패했다면, 큰 손실을 낸 사건이 되어 공직자 여러 명의 목이 달아 날았을 게다.


 1어디가 되었든 도시개발사업은 그 규모에 따라 다르기는 하지만, 수백억 원에서 수천억 원 대에 이르는 큰 초기비용을 요구하고, 그 비용을 조달하자면 리스크가 큰 만큼 투기적 이익을 배당하겠다는 약속이 뒤따라야 자금 조달이 가능해진다. 소위 에쿼티 또는 브릿지 자금으로 통하는 해당 자금이 거래되는 데는 단순히 이자율 개념으로 접근해서는 돈을 조달할 수 없다.


 성남시 대장동 도시개발사업 역시 마찬가지였다. 민간주도로 사업을 진행하던 당시 민간사업자들은 사업전개의 전제인 사업지구 내 토지를 매수하는데 막대한 돈을 투자했다. 그러나 앞서 설명한 대로 글로벌금융위기와 함께 국내 금융시장에도 금융경색현상이 나타나면서 대장동 사업에 자금을 투입했던 11개의 저축은행 모두가 그 자금 회수에 실패한다. 


이 때문에 저축은행들은 구조조정을 당하고, 해당 사업자들은 빛 더미에 앉아 죽을 고비를 맞았다. 이 때, 그들에게 구세주처럼 등장한 것이 바로 이재명 성남 시장이었다.


 앞서 설명했지만 성남시장인 이재명이 대장동 개발사업 참여를 선언했고, 이후 이 사업은, 그 사이 일어났던 우려곡절을 극복하고 일사천리로 진행된 셈이다. 


 성남시 분당구 대장동이 남판교라고 불릴 만큼 그 입지가 좋다고 한들 민간이 도시개발사업을 진행하기 위한 조건을 충족하자면, 우선 해당 지역 내 토지의 2/3분의 이상의 토지를 확보해야 하고, 더불어 해당 예정지구내 토지주 1/2분의 이상의 동의를 받아야 한다. 


여기에 이르기까지 드는 돈의 크기를 생각하면, 누구나 섣불리 달라 들 수 없다. 이렇듯 어느 지역이 되었든지 간에 도시개발사업은 누구나 진행할 수 있는 것이 아니다. 그만큼 리스크가 크기 때문이다. 다만, 리스크가 큰 만큼, 성공하면 수익률 또한 매우 크다. 


아무튼 법조기자 출신의 김만배씨가 리스크가 매우 큰 이 사업에 뛰어든 것부터가 의문이기는 하다. 그러나 한 방을 노린 그의 선택은 분명 옳았다. 그에게 성남시 분당구 대장동 도시개발사업은 그에게 천문학적인 거액의 수익을 안기는 등 그의 삶을 송두리째 변화시켰다. 하지만 그에게 쏟아진 돈 복이 되려 화가된 세상을 만난 그의 불행을 우리는 목도하고 있다. 


전화위복(轉禍爲福)이 아니라 전복위화(轉福爲禍)가 그에게 닥친 것이다. 다만, 그가 이 사건의 희생양이 되지 않았으면 한다. 그는 27일 참고인 신분으로 용산경찰서에 출석해 조사를 받은 것으로 알려졌다. 


한편 10. 3.일 이 사건의 첫 구속자가 나왔다. 이 사건의 핵심인물 중의 한 명인 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장이 뇌물수수및 업무상 배임혐의로 3일 구속되었다.


 그렇더라도 이 사건이 이재명 경선후보의 낙마를 최종 이끌어 내지는 못할 것이다.


2021.10.

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