주택시장과의 전쟁

6.19 대책에 이은 정부의 '8.2 실수요자 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'이 정부의 의지 혹은 목표대로 주택시장을 과연 안정시킬까. 최근 주택시장 과열양상이 빚어지자, 정부가 강력한 규제의 칼을 빼들었다.

정부는 2일 서울 전역 및 과천 , 부산 해운대구, 세종시를 투기과열지구 및 투기지구로 함께 지정하여 거래에 대한 직접규제와 금융규제를 동시에 강화하는 대책을 발표했다.

정부의 이같은 주택투기수요 억제 대책은 그만큼 주택에 대한 수요압력이 크다는 것을 뜻한다 . 따라서 이같은 주택수요압력을 정부가 규제라는 강제수단을 통해 낮추겠다는 것인데 , 정부의 이 같은 주택 투기수요억제 대책이 과연 성공할 것인가 . 혹 시장의 비웃음을 사지는 않을까.

한편 주택시장에서 주택에 대한 수요압력이 크다는 것은 실수요자 집단의 크기가 그만큼 커다는 동시에 시중에 풀린 유동성의 양 또한 그만큼 커다는 것을 반증한다 . 따라서 유동성 크기가 줄어들든가 아니면 주택시장에서의 수요 압력이 낮아져야 주택시장의 과열양상이 가라앉는다.

시중에 풀린 유동성의 크기가 그만큼 크고 , 주택에 대한 시장수요가 그만큼 커다면 , 정부의 직접 혹은 간접 규제에도 불구하고 , 시장과열 양상은 좀채 가라앉지 않을 것이다 . 물론 시장동향을 살피는 등 시장 참가자의 행동이 이번 정부 규제로 좀 더 신중해 질 것만은 분명하다 . 따라서 일시적으로 주택시장과열 양상이 식는 모습을 보일지 모르지만 , 이내 다시 끓기 시작할 것이다 .

주택의 경우 공급의 회임기간이 긴 만큼 가격탄력성 또한 낮다 . 지금 주택시장에 과열양상이 나타나고 있는 이유는 지난 10 년 동안 정부규제로 인해 침체되어 있던 주택시장 탓에 공급규모가 수요의 크기에 비해 작았던 데 따른 당연한 결과다 .

박근혜 정부들어 관련 규제가 완화되면서 시장에서의 주택공급량이 전체적으로는 늘기 시작했으나 , 앞서 정부가 투기과열지구 , 투기지역으로 함께 지정한 서울을 비롯한 과천시와 부산시 해운대구, 세종시의 경우 공급물량이 거의 늘지 않았다 . 서울지역의 경우 재건축으로 인해 기존 아파트단지들이 해체되면서 오히려 공급량이 줄어들었다고 할 것이다.

이 때문에 이 지역의 주택시장은 돌솥에 물끓듯 할 수밖에 없다 . 돌솥의 경우 양은의 라면냄비와는 달라 불을 끄더라도 한 동안 더 그 속의 물은 끓기 마련이다 . 따라서 이번 정부의 8.2 주택시장 규제책은 정부 예상과는 달리 큰 효과를 내지 못할 것이다 .

김현미 국토교통부 장관의 말처럼 주택이 투기의 대상이 되어서는 안되는 것이 맞다 . 그러나 주택시장 역시 여느 상품시장과 마찬가지로 수요와 공급 , 그리고 그 매개체인 유동성의 양에 따라 거래가격 및 거래양이 결정될 수밖에 없다 . 정부규제는 그 거래의 속도를 조금 늦출 수 있고 , 또한 거래를 불편하게 할 뿐이다 .

정부의 8.2 주택규제정책의 경우 그 실효성이 그리 오래 가지는 못할 것이다 . 문재인 정부는 5년 임기 동안 경제성장률을 능가하는 재정확대 (7%)정책을 전개할 것임을 천명했다 . 이 점이 주택시장을 과열시키는 한 요인이다 .

이렇듯 경기를 살리기 위한 정부의 재정확대 정책은 주택시장을 과열시키는 한 원인이다. 이 때문에 중장기적으로 주택시장과의 전쟁에서 정부가 패하는 것은 너무나도 당연하다. 8.2 정부의 주택시장 안정화 정책의 약효 역시 그리 길게 가지는 않을 것이다. 주택시장과의 전쟁에 나선 정부지만, 이 전쟁에서 정부가 이길 것이라고 생각하는 시장참가자의 수는 극히 미미할 것이다.

2017.8.3.