주택도시보증공사(이하 HUG)는 지난 16일 「전월세 안정화를 위한 정책 토론회」를 개최했다.
HUG는 「전월세 안심신탁사업」의 추진방향과 입법·제도적 기반을 마련하기 위해 개최했다고 밝혔다.
해당 사업은 희망하는 집주인과 세입자가 전세보증금을 HUG 전월세안정화기구에 맡기고, 집주인에게 월세와 같은 확정수익을 보장하는 제도이다.
언론보도에 따르면 최인호 HUG 사장은 토론회에서 “운용수익률 4.35%를 확실하게 보장해줄 수 있다”라고 발언했다.
또한 예치된 전세보증금은 HUG가 보증하는 건설사업장에 프로젝트파이낸싱(PF) 자금으로 투입돼 주택공급 활성화에 쓰일 것이라고 밝혔다.
그동안 한국 임대차시장에서 임차인의 전세보증금은 사실상 임대인에 대한 무이자 대출금으로 작동했다.
임대인은 전세보증금을 △ 은행에 맡기거나 △ 임대주택 건설 및 구입 과정에서 빌린 대출금을 갚거나 △ 다른 주택 건설·구입 자금으로 활용하는 등 다양한 방식으로 활용해왔다.
과거 집값이 상승할 때는 전세제도의 부작용이 상대적으로 크지 않았다. 그러나 집값상승이 둔화되고 부동산시장 침체기에는 임대인의 채무불이행 문제가 사회적으로 부각되었다.
여기에 역대 정부가 전세대출과 반환보증보험 보증비율을 선심성으로 확대해 전세사기에 악용되며 전세제도의 신뢰를 무너뜨렸다.
경실련은 HUG의 안심신탁사업이 전세보증금을 보호하려는 취지와 달리 임대차시장을 왜곡하고, 임대인에게 확정적 수익률을 보장하는 반시장적인 정책이 될 것으로 우려스럽다. 이에 경실련은 다음과 같이 입장을 밝힌다.
첫째, HUG의 안심신탁사업으로 부동산 가격상승과 혈세낭비 우려한다
HUG의 안심신탁사업은 과거 HUG의 전세금 반환보증비율 100% 시절을 떠올리게 한다. 정부는 전세대출과 반환보증비율을 확대해오며 전세사기가 발생하는 구조적 원인을 제공했다.
전세사기꾼들은 매매가보다 전세가를 높게 책정하고 바지사장을 내세워 전세금을 빼돌렸다. 세입자들에게는 전세대출을 받고 반환보증보험에 가입하게 유도해, 돈은 사기꾼이 벌고 빚은 HUG가 국민의 세금으로 갚도록 만들었다.
시중의 전세보증금은 더욱 높아지고, 매매가 상승에도 영향을 미쳤다. 전세보증금 미반환 리스크 비용은 결국 HUG가 떠안아 대규모 손해와 혈세낭비로 귀결되었다.
국토부는 2023년에 반환보증비율을 90%로 하향했지만 왜곡된 임대차시장은 아직도 상흔을 회복하지 못하고 있다.
HUG의 안심신탁사업도 이와 유사한 구조로 보여 우려스럽다. HUG는 집주인으로부터 전세보증금 100% 모두 위탁받아 PF사업장에 투자해 주택공급 활성화에 나서겠다고 밝혔다.
그러나 고금리·고비용·고물가 상황에서 PF사업장은 고위험 상품이다. 전세금 반환보증제도가 전세보증금과 집값상승을 부추기는 기폭제 역할을 했던 것처럼, 공공기관이 4.35%라는 수익률을 사실상 보장할 경우 임대인들이 전세보증금과 집값을 높일 유인책으로 작동할 것으로 우려한다.
또한 PF사업장에 부도가 나거나 운용비용이 수익보다 많을 경우, 또 국민의 세금으로 이를 메꿀 것으로 우려된다.
안심신탁사업은 자기자본을 갖춘 임대인만 사업에 참여할 수 있는 구조이다.
임대주택 매입 및 건설에 대출을 받고 전세보증금으로 이를 갚는 민간임대사업자들은 참여할 수 없다.
반면, 자기자본을 갖춘 민간임대사업자는 당연히 월세를 통하여 임대수익을 올리고자 하는 것이 자연스럽다.
월세 수익을 포기하고 전세보증금을 신탁에 맡기도록 하기 위해서는 최소한 월세수익률 이상의 확정수익을 보장해야한다.
이를 위해 HUG가 제시한 조건이 4.35%의 확정수익률이다. 당연히 은행이자율보다 높아야하고, 임대인의 수익률을 보장하기 위해서는 전세보증금을 고위험·고수익 PF 사업장에 투자할 수밖에 없다.
둘째, 시민들의 전월세보증금으로 고위험 PF사업장 금융지원 필요성 의문이다
HUG는 전세보증금을 HUG가 보증한 부동산 PF사업장에 활용해 주택공급 활성화에 쓰겠다고 밝혔다. 최인호 사장은 HUG는 안전한 사업장에만 보증하며 사고율도 0.3%에 불과하다고 설명했다.
HUG가 보증한 사업장이 안전하고 수익률도 높다면, 금융회사들이 투자를 하도록 시장에 맡기면 될텐데 시민들의 전월세보증금을 활용하는 이유가 의문이다.
금융위원회에 따르면 현재 PF사업장 중 사업성이 양호하고 사업진행도가 높은 곳들을 중심으로 신규 자금공급이 지속되고 있다고 밝혔다.
부동산 프로젝트금융(PF) 신규취급액은 2024년 4분기에 17.1조원 규모였으나 2025년 4분기에 20.7조원으로 3.6조원 증가했다.
민간자금 공급이 회복되고 있는 상황에서 HUG가 시민들의 전월세보증금으로 공공자금을 투입해야 하는지 의문이다.
HUG가 시민들의 전세보증금까지 끌어모아 PF사업장의 보증까지 나서야할만큼 주택도시기금이 고갈되었거나 HUG의 자본구조가 취약하다는 사실을 방증하는 것은 아닌지 의심스럽다.
정부는 8.13대책에서 HUG와 한국주택금융공사(HF)의 PF보증 목표를 2배로 늘리겠다고 밝힌 바 있다.
2025년도 PF보증 규모는 15.2조원이었으나 2026년부터 2028년까지 3개년 평균 28.7조원 규모로 보증하겠다고 밝혔다. HUG와 HF는 목표를 달성하려고 상대적으로 부실한 사업장을 보증할 가능성도 있다.
PF사업장에서 사고라도 발생하면 전세사기 때처럼 보증금을 날리고 HUG가 혈세로 빚을 갚고 민간만 배불리는 구조가 될까 우려스럽다.
셋째, 4.35% 확정수익률 제공으로 시장에 반하는 정책 우려한다
최인호 HUG 사장은 공개적으로 운용수익률을 4.35%로 확실하게 보장하겠다고 밝혔다. 이는 시중은행보다 높은 이자율이다.
정부는 8.13대책에서 ‘임대인의 소득에 대한 세제혜택 지원’까지 검토하고 있다고 밝혔다. 이는 보증금을 조달관점이 아닌 수익관점으로 접근하는 것이다.
무리하게 도입을 유도하려다가 확정형 수익보장이라는 반시장적인 장치를 보장한 것이다.
여기에 각종 세제혜택 지원까지 제공함으로써 세제체계의 근간을 흔들고, 임대차시장을 왜곡하며, 이재명 정부가 지금까지 실시한 부동산가격 안정화 정책에도 반하는 역효과까지 우려된다.
대안은 명확하다. 임대차시장의 신뢰 회복을 위해 신탁제도 도입 대신, 임대차 계약체결 전 집값의 일정 범위까지 반환보증보험 가입이 가능한 임대주택만 임대차 시장에 나오도록 사전가입을 의무화해야한다
중장기적으로는 전세대출 잔액규모를 줄여가고, 반환보증보험 보증범위를 단계적으로 축소하여 일부만 보증해야 한다.
집값대비 60% 정도의 보증금만 정부가 보증해주도록 만들어 과거 깡통주택(전세보증금이 집값보다 높은 주택)을 예방해야할 것이다.
공공이 시장에 변덕스럽게 적극적으로 개입하려 하지 말고 실효성 있는 일부의 정책만 일관되게 추진한다면 시장은 저절로 정상화될 것이다.
이재명 대통령은 9월 18일 기자회견에서 “부동산 공화국을 벗어나는게 이 정부의 가장 중심 과제입니다”라고 밝혔다. 그러나 부동산시장을 과열시키는 정부 대책들을 연이어 발표하고 있다.
