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  • 기사등록 2008-09-10 23:17:29
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▲ 석종현 논설위원
정부는 지난 6월 11일 분양가를 10% 이상 인하하는 업체에 대해서 내년 6월말까지 한시적으로 주택담보 인정비율(LTV)을 70%까지 10%P 더 높여주고 모기지 보험을 확대, 취․등록세를 50% 감면하고, 일시적 1세대2주택자 인정기간을 현행 1년에서 2년으로 연장하며, 매입임대사업자에 대한 세제혜택을 확대하는 것을 내용으로 하는 지방 미분양 대책을 내놓았으나, 극도로 침체된 지방주택 경기를 살리는 데는 한계가 있다는 평가를 받았다.

이번 대책에는 주택시장 정상화에 가장 큰 걸림돌인 양도세 중과, 종부세 과세기준 같은 핵심적인 내용이 빠져있었기 때문이다. 주택업계는 사상 유례 없는 미분양적체로 심각한 경영위기에 직면하고 있고, 업계의 유동성 확보를 위한 자산매각 등 자구노력에도 불구하고 PF 중단, 상환압박, 금용비용 증가 등으로 연쇄 흑자도산 등 주택시장은 대혼란이 예상되고 있다.

이와 같은 주택업계의 위기의 심각성을 인식한 정부는 다시 8.21. 주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안과 2008년 세제 개편(안)을 대책으로 제시하였다. 이 대책 역시 지방 미분양 아파트 해소를 위한 실효성 있는 세제▪금융대책이 결여되었다. 이 대책은 서울 고가주택에 대한 혜택 편중으로 인하여 지방 주택시장의 어려움을 더욱 가중시킬 것으로 예상되고 있다.

8.21. 부동산 대책은 지방민간 택지 비 투기 과열지구 전매제한 기간 폐지(2008.6.29)는 소급 적용을 인정하면서도 기존 미분양 주택 업계 추산 25만호에 대해서는 소급적용이 안 돼, 이는 기존 미분양주택 사태의 장기화를 초래하거나 기존계약자들의 반발과 형평성 논란 등 역효과가 발생할 우려가 크다.

재건축규제 완화의 경우에도 조합원에 대한 지위 양도 허용으로 호가만 상승시키고, 소형 임대 의무 비율 규제는 그대로 유지하고 있어 여전히 재건축사업의 걸림돌이 제거되지 않고 있다. 미분양아파트 환매조건부 매입의 경우도 공공매입가격이 최초 분양가 70-75% 수준으로 너무 낮아 주택업계 경영 정상화에 크게 도움이 되지 않는다.

게다가 미분양아파틀를 대한주택보증(주)의 잉여자금 3조원을 이용하여 매입을 검토하였으나, 매입자금이 너무 적고, 현재 대한주택보증의 민영화가 추진되고 있어 시행 여부 자체가 불투명하여 문제가 있다.2008년 세제개편안 역시 주로 서울 고가주택에 편중되었고, 거래활성화를 위한 취득▪등록세, 재산세, 종부세 완화 및 미분양아파트 매입 시 양도세 혜택 등이 매우 미흡하다.

게다가 지방과 수도권 외곽에서는 거주요건 강화라는 요건이 추가되어 이들 지역의 주택 매수세 감소로 인해 지방과 외곽 지역 주택시장의 어려움은 더욱 가중될 수밖에 없게 되었다.8.21. 부동산대책은 주택공급기반 강화 및 건설경기 보안을 위한 방안이지만, 그 실제적 효과는 기대 이하로 미비하다. 지방 미분양주택의 문제나 부동산 경기가 활성화되지 않고 있는 것은 과도한 부동산규제의 결과임은 정책당국자도 너무 잘 알고 있을 것이다.

주택담보 인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 과도한 금융규제, 전매제한기간 규제, 분양가 상한제, 양도소득세, 엄격한 종합부동산세 부과기준의 규제, 세대별 합산의 종합부동산세 과세방법, 재건축아파트에 소형▪임대주택 의무부과 등의 규제가 문제인 것이다. 문제의 본질이 부동산 규제에 있다면, 지방 미분양아파트의 문제의 해결, 주택공급기반의 강화나 건설경기의 활성화의 도모는 규제의 과감한 폐지조치가 정도이다.

종합부동산세의 폐지, 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 면제 및 미분양아파트 매입시 양도세 면제, 전매제한제도의 폐지 또는 합리적 개선, 주택담보대출비율 규제의 폐지, 부채상환 비율제(DTI)의 폐지, 재건축사업의 경우 용적률 상향 조정 및 소형▪임대주택 의무의 면제 등은 그 예이다.정부가 지난 6월 11일 지방 미분양아파트 대책을 발표하고, 연이어 8.21. 부동산대책과 2008년 세재개편안을 발표하는 것을 보면, 문제의 심각성을 충분히 인식하고 있는 것으로 보이는데, 내 놓은 대책들을 보면 근본문제의 해결 의지가 보이지 않는다.

정부가 미분양 적체로 인한 건설업계의 경영난으로 인해 주택공급 기반의 붕괴가 우려되는 시점에서 이를 방지하고 부동산시장의 정상화를 이루어 내고자 하는 정책의지가 있다면, 부동산에 대한 각종의 규제의 폐지를 원칙으로 하고, 불가피한 경우에 한하여 예외적 완화를 허용하는 방안을 채택해야 한다고 본다.

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    (사)한국법학교수회 수석부회장
    (사)한국법제발전연구소 이사장
    (사)한국토지공법학회 회장
    (사)한국공법학회 회장, (현)고문
    (사)한국환경법학회 회장, (현)고문
    (전) 국무총리행정심판위원회 심판위원
    (현) 중앙노동위원회 공익위원

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