[국회뉴스=오명진] 18일, 이헌승 의원(국민의 힘/부산진을)은 주택도시보증공사(이하, HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 수도권에서 고분양가 관리제도의 주택가격 안정 효과가 없었고, 오히려 규제 밖 인근 주택시장에서 가격 상승효과가 나타난 것으로 확인됐다고 밝혔다.
(사진: 이헌승 의원, 국민의 힘)
HUG는 보증리스크 관리 및 주택시장 안정화 목적으로 2016년 8월 서울 강남‧서초 지역을 시작으로 고분양가 관리제도를 운영해왔으며, 2017년 3월 서울 전 지역 등으로 규제 범위를 계속 확대해왔다.
고분양가 심사기준은 보증신청사업장 인근의 입지‧단지규모‧브랜드가 유사한 비교사업장을 선정해 평균분양가 및 최고분양가 이내 가격을 산출한 뒤 10% 이내에서 가산/차감하여 결정한다.
그런데 HUG가 올해 6월 내부적으로 고분양가 관리제도 효과를 분석한 자료(’분양가 관리 관련 공사제도 및 정부정책 성과분석‧대응방안‘)에 따르면, 서울 전 지역으로 규제가 확대된 2017년 3월 이후 연간 서울지역 분양가 상승률이 4.08%로 규제 이전 2.08%보다 약 2배 높았던 것으로 나타났다.
* 서울지역 분양가: 2016년 4월말 2,063만원/3.3m2, 2017년 3월말 2,106만원/3.3m2, 2018년 2월말 2,192만원/3.3m2
또한, 경기도의 경우 조정대상지역이자 고분양가 관리지역으로 지정된 과천‧성남(분당)‧광명‧하남에 대하여 2019년 7월 전후 1년간 분양가 상승률을 비교한 결과, 5.45%에서 4.72%로 규제 효과가 미미하게 나타났다.
그런데 같은 기간 경기도 내 조정대상지역 중 고분양가 관리 제외지역이었던 화성 동탄에서 분양가 상승률이 –1.11%에서 27.06%로 급등했고, 고양에서도 10.56%에서 33.21%로 3배 이상 증가했다.
이에 대해 HUG는 고분양가 심사기준이 주변 분양가와 시세 등을 고려하여 산정됨에 따라, 전체 시세가 급등하는 상황에서 분양가격 관리에 한계가 있었다고 설명했다.
이헌승 의원은 “수도권 주택시장에서 고분양가 관리제도가 가격 안정효과를 전혀 내지 못했을 뿐만 아니라 인근 부동산 시장까지 교란시킨 것으로 나타났다”면서 “분양주택과 재고주택 간 동조현상도 없는 것으로 확인된 상황에서, 분양가상한제도 제대로 된 효과 없이 시장 혼란만 키울 것으로 우려된다”고 밝혔다.
한편, HUG는 분양가격과 매매가격 간 동조 현상을 확인하기 위하여 2014년~2020년 기간 동안 지역별 분양가격‧매매가격 변동률을 비교했는데, 서울, 부산, 대구, 광주 등 모든 지역에서 동조화 현상을 확인할 수 없었던 것으로 나타났다.
HUG는 동조화 현상을 확인하지 못한 이유로 △시차효과, △풍선효과, △가수요효과를 들었다.
구체적으로 △가격 변동 시 실수요자가 분양 또는 매매 시점을 조정할 수 있고, △분양가격 차익 감소 지역을 떠나 타 지역 수요로 전환될 수 있으며, △청약에 제약이 없어 거주수요 없이도 분양시장에 과열이 나타날 수 있다고 설명했다.
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