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  • 기사등록 2019-01-18 17:53:59
  • 수정 2019-01-24 11:10:28
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▲ 정득환 논설위원/대기자

지역주택조합 제도에 대하여


어쩌면 치열한 분양경쟁을 피하면서, 보다 저렴한 가격으로 원하는 주택을 마련할 수 있는 예외적 제도가 지역주택조합이라는 제도이다(주택법 제29).


이렇듯 신규 주택을 마련하고자 할 때, 지역주택조합제도를 이용하면, 청약통장도 필요 없고, 사전에 동, 호수까지 지정받을 수 있는 장점 또한 있다. 하지만, 자칫 조합원이 큰 손해를 입는 등 그만큼 그 위험도도 높다.


지역주택조합 추진위원회가 결성되고, 부지확보와 함께 업무대행사 및 자금을 관리할 신탁회사, 그리고 시공사 선정을 거쳐 최종 입주하기까지 상당한 시일이 소요될 뿐만 아니라 그 같은 일련의 과정에 각종 비리가 발생할 소지 또한 매우 많은 탓이다.


그 절차를 간략히 살피면 다음과 같다.


통상, 최소 20인 이상의 개인이 모여 지역주택조합 추진위원회를 구성하게 된다. 이 때, 해당지역 세무서에 부동산 등기용 등록번호를 반드시 부여받아야 한다. 지역주택조합 추진위원회의 결성과 함께 이 지역주택조합이 성공하려면, 가장 우선해야 하는 것이 신축할 주택 부지를 확보하는 일이다.


주택부지가 확보되면, 관할 행정관청에 지역주택조합원 모집 신청서를 접수하여 승인을 받아야 한다. 이후 공개모집을 통해 신축하고자 하는 주택 세대수의 50% 이상에 해당하는 조합원을 모집하고, 50% 이상에 해당하는 조합원 모집이 완료되면, 관할행정관청에 지역주택조합 설립 인가신청을 하게 된다.


이 때 반드시 필요한 것이 바로 신축할 주택부지의 확보를 입증해야 한다. 다만, 주택부지 전체 면적의 95% 이상에 해당하는 면적의 토지를 확보해야 한다. 그런데 신축할 토지를 확보하지 못한 채 조합원을 모집하는 경우가 있는데, 이 때문에 지역주택조합이 정상적으로 운영되지 못하고, 조합원들이 큰 손해를 보는 경우가 허다하다.


, 지역주택조합 추진위의 경우 토지를 확보할 자금을 확보하지 못한 상태에서 업무를 추진하는 경우가 대부분이어서 추후 토지 매입에 실패하는 경우가 허다하기 때문이다.


통상 지역주택조합 추진위원회는 신축하고자 하는 주택부지에 대한 부동산 매매약정서를 토대로 조합원 모집에 나섬으로서 비록 신축 세대수의 50%에 해당하는 조합원을 모집하였다고 하더라도 최종 주택 부지를 확보하지 못해 지역주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우가 허다하기 때문이다.


사실 부동산 매매약정서가 일반 부동산 매매계약서로서의 효력을 갖자면, 계약금 및 중도금 일부가 전달되어야 하지만 대부분의 부동산 매매약정서는 통상적인 계약금의 10% 정도의 약정금을 주거나 그도 아니면, 아예 약정금조차도 지불하지 않은 경우가 대부분이기 때문이다.


이 경우 조합원 정수가 모집되었더라도 부동산 매매약정서만으로는 주택을 신축할 부지를 확보한 것으로 관할 관청이 인정하지 않기 때문이다. 이 부동산 매매약정서가 주택부지 확보를 입증하는 서류로 인정을 받자면, 반드시 토지사용승낙서가 별도로 첨부되어야 한다.


이와 함께 지역주택조합원의 자격 관련 규정도 까다롭다. 해당 주택조합 설립 인가 신청 일부터 해당주택조합의 입주 가능 일까지 무주택자이거나 85이하의 주택을 한 채 소유한 세대주(국토교통부 전산망 자료로 관련 내용을 확인함)로서 해당 주택조합설립인가일까지 6개월 이상 거주할 것을 그 요건으로 한다.


다만, 관할 지역이 투기과열지구인 경우 앞의 ‘6개월이라는 기간이 ‘1으로 늘어난다.


결국 지역주택조합이 성공하기 위해서는 추진위원회 결성 시부터 해당 지역주택조합의 청산시기까지 얼마나 투명하게 지역주택조합이 운영되는가에 달려있다.


지역주택조합의 결성부터 청산에 이르기까지 수년의 시간과 수백억원으로부터 수천억원의 돈이 움직이는 만큼 그 과정에 부정과 비리가 꼬일 소지가 그만큼 크다.


항간에 지역주택조합의 성공률이 20%에 불과하다는 말이 회자되는 것도 앞의 일과 무관하지 않을 것으로 보인다. 따라서 지역주택조합제도가 보다 안전한 새로운 신규주택보급 정책으로 정착되기 위해서는 관련 법률의 제정비가 필요할 것으로 보인다.

2019.01.


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